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日本置业需注意 五个事项话你知

2020-07-14


日本置业需注意 五个事项话你知
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日本置业需注意 五个事项话你知
日本置业需注意 五个事项话你知
日本置业需注意 五个事项话你知

日本向来治安良好且政治稳定,是不少人选择海外投资的目标之一,且相较其他国家,投资日本房地产的风险较低。不过海外置业始终都有风险,奉劝各位在做任何投资决定之前应该多方面了解清楚潜在风险,切勿只因回报率高而购买物业,以免「中招」。 (

在日本置业,需要注意地区的选择,因为地区的选择直接影响流动人口,进而影响物业的回报率。二,众所周知日本位于地震带,因此地震较为频繁,但其实该地的房屋特别针对地震而配备良好的防震系统。三是海外的物业管理困难,但其实日本的租务管理制度颇为完善,这一样是无须担心的。四是早前新出台的民宿新法,对于倾向经营民宿出租给旅客的投资者需要特别注意。最后一点则是税务的问题,在入市前须提前了解清楚。

日本置业五个注意事项

1地区选择: 注意选择投资的地区,尽量选择大都市物业,以保证房产保值及回报率的情况。

日本全国以行政划分为都、道、府、县及市共五级,而日本人口集中于东京、大阪及名古屋三大首都圈,地区比较繁华。乡郊地区人口稀疏,当地出现大城市人口增加而乡村人口减少的两极化现象,因此海外投资者应避免买入非都市物业。买家亦要考量退场及房产保值的程度,因此相关人士认为,东京、大阪及名古屋几个大城市用来投资会相对合适。加上今年日本通过赌场法,将在国内兴建赌场,周边基础建设理所当然会增加并刺激当地经济,并且2020年奥运将予日本主办权,楼价有机会随着奥运来临而有所上升。 (互联网图片)

2防震系统: 买楼时应注意房屋的建成年期是否纳入新震法规管。

由于日本地震频繁,令不少人对日本房产却步,于日本挑选房屋过程当中,如何购买具备良好模拟系统的物业呢?日本位于地震带,防灾意识强劲,建筑时有高规格要求。根据新耐震法,1981年后的物业要达到六级抗震,2000年后落成的物业更要达到七级耐震,最新型的建筑物已达到免震级别。在新耐震法后购得的房屋,大多不必担心防震问题,反之屋龄超过3至40年的房屋因建筑年期较长,当时建筑法规要求较现时阔松,故没有近几年建成的房屋来的安全。因此投资者于购房时应留意房屋的建成年期是否纳入新耐震法规管,另外更可投保火灾地震保险,充分保障投资者的权益。

3不动产管理: 寻找安全的管理公司代收租及管理。

大部分的投资者担心,购买购买日本物业后收租管理物业会不方便。但其实日本的租务管理制度非常完善,有很多管理公司代业主收租及管理,扣除支出后,会定期存入业主的银行户口,另外亦为海外业主妥善安排日本租客之迁出及迁入过程,以至单位内维修的服务,收费大约是每月租金的5%(另加消费税),相信解除海外投资者于物业管理上的烦恼。现在更有一些租管公司提供流动应用程式(APP)予海外投资者,以方便客人随时随地查看收支状况、照片等,更可于APP中与日方租管公司直接沟通及了解物业状况,令管理更为快捷有效。

4民宿新法: 有意经营民宿出租的投资者应在购买不动产是全面了解不动产的详情,查看食物符合有关法力要求及注意须知。

近年有不少投资者倾向经营民宿出租给旅客,以获得更高回报。但日本已于实施新的住宅宿泊事业法(简称民泊法),规定民宿户主在经营前必须先通过正式申请并取得营业执照,才能够营运。而且不同级别的民宿营业执照门槛及限制有所不同,投资者在购买不动产作民宿、旅馆类用途时必须全面了解不动产的详情是否符合有关法例要求及注意须知。

5税   务: 投资者购楼时需考虑应缴纳的税金及各项费用,从而计算不动产的成本及回报。

除了购买物业本身的金额外,投资者需考虑缴纳税金及支付各项费用重而计算不动产的成本及回报。购买物业的费用大约是买卖价格的6至8%,例如印花税、保险费和登记费。另外每年需交固定资产税1.4%、都市物业税0.3%。买楼后每月交管理费和修缮金等等。

此外,出租物业需每年的固定资产税及都巿计划税,金额一般政府估值的4%。扣除个人免税额后,大多数业主不用交税,或是要交很少金额的税。而卖楼时有可能扣起售价10.21%的源泉税,但政府会在下一年度确定需纳付的所得税金额后,将会退还多缴的税款。



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